Deux régimes fiscaux sont envisageables : l'IRPP et l'IS (impôt sur les sociétés)
La fiscalité est la même que celle qui s'applique à un particulier propriétaire d'un bien immobilier. C'est ce qu'on appelle la transparence fiscale.
Quand le bien est mis en location, la SCI produit des revenus et peut-être des bénéfices. Chaque associé est alors imposable sur sa part de bénéfices (en fonction du nombre de parts qu'il détient) au titre des revenus fonciers de l'IRPP (certaines charges sont déductibles).
Quand la SCI vend un immeuble et qu'elle dégage une plus-value, chaque associé est imposable sur sa quote-part suivant la règle des plus-values privées des particuliers. On notera que la vente d'une résidence principale n'est pas soumise à cette imposition si elle a été occupée par le propriétaire pendant 5 années au moins. Cette exonération est maintenant valable dans le cadre d'une vente d'une résidence principale détenue par une SCI.
La SCI peut opter pour l'assujettissement à l'Impôt sur les Sociétés. La SCI est taxée et imposée comme une société de capitaux.
À noter que si la SCI loue des appartements meublés, ce régime d'imposition est obligatoire et automatique. Cependant, par tolérance administrative, les sociétés civiles ne sont pas soumises à l'Impôt sur les Sociétés lorsque le montant des recettes provenant de la location meublée n'excède pas 10 % du montant de la recette totale.
En optant pour l'IS, la SCI peut, notamment, déduire de ses revenus plus de charges : frais d'acquisition et droits d'apports par exemple.
Elle peut mettre ses bénéfices en réserve ; ils seront alors taxés au maximum à 33 %.
Les bénéfices mis en réserve ne sont pas à déclarer au titre des revenus fonciers de l'IRPP des associés.
En revanche, si la SCI distribue ses bénéfices, la note peut être lourde car ceux-ci seront doublement taxés : l'Impôt sur les Sociétés (au maximum 33 %) puis au nom de chaque associé, l'IRPP, imputé, il est vrai, d'un avoir fiscal.
La tenue d'une comptabilité commerciale est obligatoire.
La règle de l'imposition des plus-values immobilières professionnelles s'applique quand la SCI vend ses immeubles et qu'elle dégage une plus-value.
Cette imposition des plus-values professionnelles est souvent plus lourde que celle appliquée pour les particuliers.
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