Le fonctionnement d'une SCI : Etudes de cas

Transmission du patrimoine

La valeur des parts sociales tient compte des éventuelles dettes de la SCI. exemple : Une SCI a acheté un immeuble et a déboursé 600 000 euros.
L'emprunt est de 300 000 euros.
La valeur des parts de la SCI est évaluée en tenant compte de cet emprunt.
L'ensemble des parts sociales représente donc la moitié de la valeur de l'immeuble.
En cas de donation des parts, les droits à payer seront calculés sur cette base et non pas sur la valeur réelle de l'immeuble.
Divers montages sont possibles afin d'alléger la note en cas de succession ou de donation.
Ils font très souvent appel au démembrement du bien immobilier.

Gérer un bien à plusieurs

Détenir un bien à travers une SCI pallie le caractère précaire de l'indivision. Exemple :
Trois personnes ont acheté, ensemble et en indivision (sans passer par une SCI), une maison de campagne.
Si l'une d'entre elles décide de vendre sa part et que les autres n'ont pas les moyens ou l'envie de la lui racheter, la totalité du bien sera alors vendue suivant le principe que "nul n'est tenu de rester en indivision".
Cependant la conclusion d'une convention d'indivision permet, sous certaines conditions, d'assurer une relative stabilité.
Les statuts d'une SCI sont plus à même de fixer des règles permettant une gestion stable et ce, pour une période donnée.

Acquisition d'un bien immobilier pour un couple non marié

Les concubins, sont peu protégés en cas de décès de l'un deux.
Un bien détenu par le biais d'une SCI permet au concubin qui reste de ne pas être obligé de vendre ou de partager la jouissance du bien avec les héritiers.

Dans ce cas, on peut réaliser le montage suivant :
Chaque concubin achète la nue-propriété d'une moitié des parts et l'usufruit de l'autre moitié.
Lors du décès de l'un des deux, le survivant récupère l'usufruit des parts qu'il possède en nue-propriété.
La moitié des parts de la SCI lui appartiennent en pleine propriété (usufruit et nue-propriété) et il conserve l'autre moitié en usufruit.
Il garde donc la jouissance du bien et ne peut pas être évincé par les héritiers du défunt maintenant propriétaires de la moitié des parts mais en nue-propriété.

Au décès du second concubin, les héritiers des deux parties se retrouvent avec la moitié des parts en pleine propriété.