Terrain diffus ou en lotissement : précisions

Il existe deux sortes de terrains : les terrains en lotissement et les terrains isolés ou diffus.

Le terrain en lotissement

C’est un terrain qui a été partagé en plusieurs parcelles appelées “lots” (création de plus de deux parcelles).
L'administration doit pour ce type d'opération délivrer un permis de lotir.
Ce permis n'est délivré que si le terrain est dans une zone constructible(généralement zone urbaine) autorisant la création de lotissement. Acheter un terrain dans un lotissement présente moins de risques, moins de surprises qu'un terrain diffus.

L'acquisition d'un terrain à bâtir dans un lotissement présente un certain nombre d'avantages.

D'abord, l'acheteur a la certitude que le terrain est viabilisé, c'est-à-dire que sont réalisés tous les travaux nécessaires aux raccordements des maisons : voirie, alimentation en eau, gaz, électricité et réseaux de communication, évacuation et traitement des eaux usées.
Il bénéficie, en outre, d'aménagements communs, comme l'éclairage, un parc de stationnement, des espaces verts ou des aires de jeux.

Ensuite, l'acquéreur est sûr d'obtenir un permis de construire et, s'il s'adresse à un lotisseur professionnel, celui-ci lui garantit la surface constructible.

De plus, les droits à construire attachés à chaque lot sont maintenus pendant 5 ans à compter de l'achèvement du lotissement (art. L. 315-8 du code de l'urbanisme).
Cette règle ne dispense pas l'acheteur de déposer une demande de permis de construire, mais elle le met à l'abri, pendant ces 5 années, de toute évolution des règles locales d'urbanisme contenues dans le plan d'occupation des sols (POS) de la commune. Le Plan d'Occupation des Sols (POS) a été remplacé depuis le 1er avril 2001 par le Plan Local d'Urbanisme (PLU).

Enfin, les dispositions propres au lotissement, contenues dans son règlement, sont elles-mêmes fixées pour 10 ans, sauf modification votée à une très forte majorité des propriétaires co-lotis.

Le terrain diffus

Un terrain en diffus est un simple terrain isolé vendu bien souvent par un propriétaire particulier.
Il peut être vendu viabilisé ou bien souvent non viabilisé, borné ou pas (frais de géomètre à prévoir).

On voit la un gros avantage du terrain en lotissement en terme de maitrise du budget.
La viabilisation d'un terrain peut coûter très cher, tout dépend où se trouvent les réseaux EDF, GDF, eau, évacuations.
En lotissement, tout est au bord du terrain, il n'y a plus qu'a demander le branchement par EDF, GDF, la compagnie des eaux (bien sur le branchement reste payant, tout comme les branchements entre les coffrets et la maison).
Bref, avant d'acheter un terrain en diffus, bien se renseigner sur le prix à prévoir pour la viabilisation, pour le côté technique ou les taxes.

Autre avantage du lotissement, il est certain de pouvoir y faire construire une habitation, si elle respecte bien sur les règles du lotissement et/ou du PLU/POS et/ou des règles communales ou locales.

En diffus, il est bon de se garantir qu'il est constructible en demandant un CU (certificat d'urbanisme) à la mairie. Ce CU est purement informatif, il ne remplace pas le permis de construire qui lui seul autorise la construction.
Un CU est valable un an (donc moins qu'un permis de construire).
Donc si on vous montre un CU avec un terrain à vendre, bien vérifier la date et redemander à la mairie confirmation.
Un terrain constructible aujourd'hui peut très bien passer non constructible demain sur un révision des règles d'urbanisme.

Le CU ordinaire rapidement obtenue indique la situation du terrain.
Le CU détaillé lui indique si le terrain peut être utilisé pour une opération déterminée.
Cela peut prendre 2 mois pour l'obtenir.