Délai de rétractation (loi SRU)

LA LOI SRU : Le droit de rétractation de l'acquèreur

Le premier juin 2001 est entré en vigueur l'article 72 de la loi dite "SRU" (loi du 13 décembre 2000 relative à la Solidarité et au Renouvellement Urbain).

Cette loi instaure au profit de l'acquéreur non professionnel d'un immeuble à usage d'habitation (ou assimilé) un droit de rétractation ou un délai de réflexion, selon les cas.

Ce dispositif de protection est contenu dans les articles L271-1 et L271-2 du code de la construction et de l'habitation.

Quels sont les actes concernés ?

1 - Les actes ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, ou la souscription de parts donnant vocation à attribution en jouissance ou en propriété d'immeuble d'habitation.
2 - Les ventes d'immeubles à construire, quel que soit l'usage de l'immeuble.
3 - les contrats de location-accession à la propriété (immeubles à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation).

Qui sont les acquéreur protégés ?
Tout acquéreur non professionnel, qu'il s"agisse d'une personne physique ou morale.
Peu importe la qualité du vendeur.

Comment est protégé l'acquéreur ?

Si l'acte est établi sous seing privé : l'acquéreur peut librement, sans aucune justification, se rétracter dans un délai de 7 jours.

Si l'acte est notarié : l'acquéreur dispose d'un délai de réflexion de 7 jours. Il peut signer l'acte avant l'expiration de ce délai.

Ce dispositif de protection s'applique au niveau de l'avant-contrat. Dans ce cas, il prend nécessairement la forme d'un délai de réflexion avant la signature de l'acte notarié.

L'acte sous seing privé ou le projet d'acte authentique doit être notifié à l'acquéreur ou à chacun des acquéreurs s'ils sont plusieurs.

La notification est faite soit par exploit d'huissier, soit par lettre recommandée avec accusée de réception ,soit encore par la remise d'exemplaire de l'acte contre récépissé.

Le délai de 7 jours commence à courir le lendemain de la notification par huissier, de la remise contre récépissé ou de la première présentation de la lettre recommandée avec accusée de réception.

Le délai expire le dernier jour à 24 heures. Le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé est protégé jusqu'au premier jour ouvrable suivant.

L'éventuelle rétractation doit être notifiée au vendeur ou à la personne mandatée dans l'acte, au domicile élu, dans les même formes : exploit d'huissier, lettre recommandée avec accusé de réception ou remise contre récépissé.

Les versements par l'acquéreur sont-ils réglementés ?

1 - En cas d'acte soumis au délai de rétractation
Un versement (acompte sur prix, arrhes, dépôt de garantie, prix de promesse, indemnité d'immobilisation ou autre, peu importe le nom qu'on lui donne) ne peut être effectué par l'acquéreur lors de la signature de l'acte que si les 2 conditions suivantes sont remplies :
• - l'acte doit être conclu par professionnel ayant reçut mandat pour prêter son concours à la vente.
  Le notaire, officier public, est investi par la loi d'un mandat tacite d'agir pour ceux qui recourent à ses services. Il remplit donc d'office cette condition.
• - Le versement doit être effectué entre les mains d'un professionnel disposant d'une garantie financière affectée au remboursement des fonds déposées.
Les fonds déposés chez un notaire présentent une garantie absolue de remboursement à double niveau :
• - D'une part, l'obligation de dépôt de ces fonds à la caisse des dépôts et consignations apporte la garantie de l'État pour leur conservation et leur restitution (Décret 2000.1156 du 20 novembre 2000).
• - D'autre part, la garantie collective du notariat s'applique au remboursement des sommes d'argent reçues par les notaires à l'occasion des actes de leur ministère ou des opérations dont ils sont chargés en raison de leurs fonctions (décret 55-604 du 20 mai 1955).
Si l'acquéreur exerce son droit de rétraction, les fonds versés doivent lui être restitués dans un délai de 21 jours à compter du lendemain de la date de rétractation. Si les conditions ci-dessus ne sont pas remplies, le versement ne peut intervenir qu'après l'expiration du délai de rétractation. Dans ce cas, ce versement doit être prévu dans l'acte, qui est considéré comme conclu sous la condition suspensive de la remise du versement à la date convenue.
2- En cas d'acte soumis au délai de réflexion
Le versement ne peut intervenir qu'à la signature de l'acte, c'est-à-dire après l'expiration du délai de réflexion.